stavebnik

V tejto časti Vám popíšem ako som riešil:

1. Financovanie pozemku
2. Kúpnu zmluvu a návštevu notára
3. Podanie vkladu na kataster

1. Financovanie pozemku

Nakoľko si chcem nejaké financie ktoré mám ušetriť na stavbu domu, rozhodol som sa financovať kúpu cez hypotéku.

Tu však nastáva menší problém. Banky na pozemok bez nehnuteľnosti poskytujú obmedzenú výšku hypoték, tieto sa pohybujú v rozmedzí 50-80% z hodnoty daného pozemku. Tých 80% ale je možné iba vyslovene v krajských mestách, čiže pre mňa je táto hodnota irelevantná. Väčšina bánk poskytuje na pozemok 50-60% z jeho hodnoty.

Za predpokladu žeby som dostal povedzme optimisticky 60% (čiže z 20 000 EUR to je 12 000 EUR), stále by som musel riešiť ten zvyšok buď z vlastných zdrojov alebo to riešiť cez spotrebný úver.

Rozhodol som sa však inak. Nakoľko vlastním byt ktorý splácam cca 10 rokov a zostatok hypotéky je len cca 25 000 EUR, rozhodol som sa navýšiť aktuálny úver o hodnotu pozemku. Moja aktuálna banka s týmto súhlasila. Veľkou výhodou tohto riešenia je to že pozemok ako taký nebude viazaný žiadnou ťarchou. V banke sme sa teda dohodli na podmienkach.

Banka si však vyžiadala odo mňa nový znalecký posudok na byt. Znalca som našiel cez stránku ministerstva spravodlivosti. Tu si treba ale dávať pozor, nie každá banka akceptuje každého znalca a teda treba si najprv s bankou overiť či ho akceptujú, poprípade Vám nejakého odporučia. Stálo ma to následne 130 EUR, do 3 dni som to mal hotové.

S bankou som teda potreboval spísať žiadosť o úver, doložiť bolo treba aj kúpnu zmluvu.

2. Kúpna zmluva a návštevu notára

Pri pomyslení na kúpnu zmluvu ma ako prvé napadlo že poletím k notárovi a ten mi ju vypracuje. Problém by to ani nebol ak by si notár neúčtoval za to od 100 až do 200 EUR ako som si zistil telefonátmi.

Prečítal som si rôzne články, blogy a fóra a rozhodol som sa že si kúpnu zmluvu vypracujem sám. Trvalo mi to asi 2 hodiny kým som skombinoval všetko čo som našiel do podoby ktorá sa mi pozdávala.

Čo má kúpna zmluva obsahovať?

• Údaje o kupujúcom a predávajúcom – meno, priezvisko, rodné priezvisko, trvalý pobyt, dátum narodenia, rodné číslo, číslo občianskeho preukazu, štátne občianstvo a bankové spojenie.
• Uviezť detaily predmetu kúpy – kompletné detaily z listu vlastníctva.
• Prehlásenie o stave predmetu kúpy – predávajúci prehlási že nič nezamlčal a o všetkom oboznámil kupujúceho, kupujúci prehlási že sa oboznámil dostatočne zo stavom predmetu kúpy.
• Kúpna cena a spôsob jej zaplatenia – Sem treba uviezť presnú sumu ktorá bude prevedená na účet kupujúceho, či už z úveru alebo z iného účtu. Spôsob zaplatenia môže byť rôznorodý, ja som zvolil pre mňa najvýhodnejšiu variantu – kúpna cena bude prevedená na účet predávajúceho až keď budem zapísaný na katastri ako majiteľ. Predávajúci musí teda čakať na peniaze síce dlhšie ale nedostane peniaze kým nie je všetko ok. Stretol som sa však aj s verziami že kúpna cena bude uhradená už po podaní vkladu na kataster. Tu je naopak v nevýhode kupujúci, predávajúci si užíva peniaze a stále je majiteľom predmetu kúpy. Všetko je na dohode oboch strán.
• Osobitné ubezpečenia zmluvných strán, Nadobudnutie vlastníckeho práva k Predmetu Kúpy a Záverečné ustanovenia – Veľmi podstatné detaily ktoré podrobne nebudem rozpisovať, treba si však každý bod dôkladne prebrať s druhou stranou.
• Celé to samozrejme musí podpísať predávajúci aj kupujúci – u notára!

Kópiu mojej kúpnej zmluvy záujemcom kľudne poskytnem (samozrejme bez osobných údajov).

Navštívili sme teda všetci spoločne notára. Nakoľko bola predávajúca staršia pani ktorá mala problém s chôdzou, asistentka notárky benevolentne ponúkla že dôjde na parkovisko keď bude treba všetko podpísať. Počas zbežného prezretia kúpnej zmluvy si asistentka notára všimla veľmi dôležitú chybu. Pri všetkých menách chýbalo rodné priezvisko pri narodení, ktoré som pre úplnosť hore uviedol. Táto chyba by nás stála zamietavé stanovisko na katastri. I keď som mal editovateľnú verziu na kľúči, asistentka notárky nesúhlasila aby som kľúč pchal k nej do PC. Nasledoval teda super stres pretože 85 ročná predávajúca čakala v aute a podpisovať sa nedalo. Asistentka notára teda navrhla riešenie že všetko sa podpíše a ja jej donesiem upravenú prvú stranu potom. Takže následne sme všetci došli na parkovisko a všetko sa podpísalo. Predávajúca spolu so zaťom ktorý so mnou riešil kúpnu cenu a detaily kúpnej zmluvy odišli, ja som trielil domov upraviť chybičku. Po mojom návrate, asistentka notárky všetko zviazala. Suma sumárum, celé to stálo cca 30 EUR. Počet kópií – 2x na kataster, 1x pre predávajúceho, 1x pre kupujúceho, 1x pre banku. Ešte pripomeniem že overiť treba len podpis predávajúceho, nie kupujúceho.

Hor sa na kataster!

3. Kataster – Návrh na vklad

Návrh na vklad môžu podať účastníci konania spoločne ale nie je problém ak ho podá aj iba jedna strana. Odporúča sa vraj aby to bolo uvedené v kúpnej zmluve, neviem teda načo ale radšej som to tam dal.

Návrh na vklad musí obsahovať údaje o navrhovateľoch, čo návrhom chceme docieliť – teda previezť vlastníctvo z predávajúceho na kupujúceho, detaily predmetu prevodu – detaily z listu vlastníctva toho čo kupujeme  a zoznam príloh – kúpna zmluva + kolok. Cena kolku je 66 EUR ak nám postačuje rozhodnutie do 30 dní, 266 EUR ak do 15 dní. Avšak ak to všetko vykonáme elektronicky tak to je polovica EUR, teda 33 a 133. Vklad elektronicky sa dá uskutočniť iba vtedy ak to vie navrhovateľ podpísať elektronickým podpisom. Mám OP s aktivovaným elektronickým podpisom avšak nejako sami to nechcelo skenovať kúpnu zmluvu a obzvlášť riskovať že to na tých našich slovensko.sk stránkach nezanfuguje. Obzvlášť keď sme mali kataster cca 100 metrov od notára 😊.

Na katastri to šlo hladko. Pracovníčky prevzali všetky dokumenty. Zistilo sa však že rodné priezvisko predávajúcej sa nezhoduje v malinkom detaile s listom vlastníctva. Pracovníčky ma však upozornili že podstatné je rodné priezvisko v kúpnej zmluve a na návrhu na vklad, v liste vlastníctva mohla nastať chyba roky dozadu. Priložili sme pre istotu ešte kópiu občianskeho preukazu predávajúceho.

Tak a teraz čakať 30 dní.

Jedna dôležitá pripomienka: Podľa zákona – Dňom podpísania Kúpnej zmluvy Kupujúci nadobúda právo držby, právo užívania a právo stavby k Predmetu kúpy.

Takže v podstate môžem pozemok začať používať. Avšak bez môjho mena na liste vlastníctva v podstate nemôžem riešiť nič oficiálne na úradoch. Nevadí, tých 30 dní počkám. Na pozemok však pôjdem, chcel by som si pomerať vzdialenosti jednotlivých domov od môjho pozemku, navštíviť susedov, atď.

Čo ma teraz čaká?

Rozhodol som sa že predtým ako začnem stavať dom by som chcel na pozemku postaviť obývateľný záhradný domček. Takže bude budem musieť vyriešiť prípojku na elektriku, vykopať studňu a vyriešiť čističku. O tom všetkom budem písať v budúcej časti.